【纽澳】中区华人屋主私建车库,结果被奥克兰市议会强拆+罚款!加建翻新水很深,一不小心就把房子玩儿坏了!屋主千万小心!
2017-12-13 08:08:29   来源:后花园房产在线   评论:0

在新西兰,从理论上来说,屋主在出售房产的时候,必须披露该房所有建筑的全部信息。因此,确保建筑的合法性对于屋主来说非常重要。

在新西兰,从理论上来说,屋主在出售房产的时候,必须披露该房所有建筑的全部信息。因此,确保建筑的合法性对于屋主来说非常重要。

  【新西兰生活网 nzlife.nz】后花园新西兰房地产在线12月12日报道:

华人房产被强拆!

  在新西兰,很多刚买到老房子的屋主都会对房子进行翻新改造。对于屋主来说,改变房子的结构,增加房屋的使用面积这本无可厚非。

  不过,按照新西兰的法律,屋主在动工之前一定要向市议会提交申请,否则被改建的房屋就将被视为违章建筑,不仅在将来无法顺利出售,而且屋主还会遭到严厉的处罚。

  比如去年,一位居住在6 Edmonton Rd, Onehunga的名叫Da Jiang Fan的华人房主就在未经市议会批准的情况下,在自家住房的前面非法增建车库。此举违反了2012年颁布的《资源管理法》。最终,奥克兰法院在2016年3月对其罚款3万新西兰元。其中,有90%需要支付给奥克兰市议会。此外,Da Jiang Fan还需支付$2260元的律师费和$130元的法庭诉讼费。当然,他一手打造的违章建筑——车库也被勒令拆除。

  但是,让人意想不到的是,这位华人屋主竟然拒绝了法院的裁决,迟迟没有拆除这一车库。最终,忍无可忍的奥克兰市议会在两个月前强制拆除了Da Jiang Fan修建的违章车库。

  奥克兰市议会的资源许可合规经理Steve Pearce表示,市议会不能容忍Da Jiang Fan的行为,因此才被迫采取强制手段。Steve Pearce声称,像这种被法院判决之后拒不执行的案例非常罕见。

  “我们有必要采取行动,因为违章建筑对环境和使用建筑物的人都存在较大的风险和安全隐患。” Steve Pearce说道。

  出售房产时屋主需披露违章建筑信息!

  对于屋主来说,即便违规加建车库一事没有在第一时间被市议会发现,可一旦屋主打算在未来出售该房产,也很可能会东窗事发。

  根据有关部门的规定,屋主在出售房产时需要如实告知物业的全部信息,其中包括建筑物的合法性。

  “从理论上来说,屋主在出售房产的时候,必须披露该房所有建筑的全部信息。假如你是这套房产的屋主,如果在你持有该房期间,这套房产进行了任何建筑工程,那么当该房再次被推向市场的时候,作为屋主你都必须能够证明该房的全部工程都获得了建筑许可。假如这些工程没有获得建筑许可,屋主也没有披露这一事实,那么屋主就涉嫌违反房屋买卖协议。这意味着该房的出售是违法的,买家甚至可以据此将屋主告上法庭。”新西兰房产经纪监管局(Real Estate Agents Authority)的首席执行官Kevin Lampen-Smith说道。

  对于买家来说,当他们在查看房产的时候,通常能够发现一些房屋的硬伤,比如该房的后门无法正常关闭,或者卫生间的窗户已经坏了等等。但他们或许很难发现一些肉眼无法观察出来的问题。比如,屋主在25年前修建的甲板没有获得市议会发放的建筑许可。也许这块甲板的质量很好,但没有建筑许可将在未来成为巨大的隐患。

  由此可见,买家在出价前应该确认房屋建筑的合法性,而屋主也应该如实告知。

Cross-Lease违规风险高

  此外,买家需要对Cross-Lease产权的房产更加谨慎。在新西兰,Cross-Lease是违章建筑的重灾区。

  作为一种相对复杂的产权形式,Cross-Lease产权通常意味着几个业主分享一块土地和土地上的所有建筑。因此,房产类型为Cross-Lease的屋主不仅拥有自己的房产,还可能对该片土地中的其他建筑都享有一定的产权。比如,这片土地的公共区域(比如车库、车道和花园),几个业主共享使用权。

  这种共享所有权的形式意味着房产或共享领域的任何变更都必须由全体业主商定。根据Cross-Lease的条款,屋主需要获得其他业主的同意,才可以为房子的栅栏刷漆,才可以为房子在院子里搭建甲板。这些条款可能对建筑物做出很大的限制。

  假如,您购买了一套Cross-Lease的房产,如果您打算将车库推倒重建,那么就必须要征求其他屋主的书面同意。有时即便您只想对自己的房产进行微调,比如修整一下院子里的甲板,您也需要更改产权(Title)的内容。而这不仅耗费时间,还将产生费用。

  在这样的背景下,很多屋主都因为嫌麻烦或者不了解情况而没有在改建之前进行相应的准备工作,这样一来就破坏了土地所有权的准确性,进而在将来影响房产的再次出售。更加可怕的是,一些同样不清楚状况的买家在未来可能会稀里糊涂地接盘......

【责任编辑】:Roy Liu
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