【房产】据传温哥华房市"崩盘"?!下一个轮到奥克兰?
2016-08-24 07:16:07   来源:后花园房产在线   评论:0

今年8月2日之前,一提起加拿大你首先会想到什么?


  【新西兰生活网】今年8月2日之前,一提起加拿大你首先会想到什么?

  是铺天卷地的加拿大国家象征红枫叶? 

  是经常在中学地理课本上出现的加拿大造纸业?

  还是颜值不输给“阿汤哥”的加拿大总理贾斯廷·特鲁多?

   可以肯定的是,当8月2日BC省财政部宣布向来自海外的房地产投资者额外征收15%的房屋转让税(property transfer tax)时,温哥华的华人朋友圈在接下来的三周时间里议论最多的就是:温哥华房价到底迎来“雪崩式”下跌了没有?

  小编在搜索引擎上看到有一部分新闻是唱衰加拿大房市、说温哥华房价暴跌的,

  当然更多的媒体指出,“温哥华房价暴跌”是子虚乌有的事情,

  就像在北京商报的这篇报道中提到“税收影响下,尽管温哥华房价近期仍屡创新高,但7月的销量同比下滑了19%。一些人认为,这是其所属的B.C.省7月推出的15%海外买家额外房产税的直接效果。”

  虽然没有亲临现场,但相比较“雪崩说”,小编更愿意相信温哥华地区的房价并没有经历“断崖式”下跌。理由大家看这张截图:

  在这篇作者“叶檀”撰写的文章中,他企图引用了温哥华地区两家成交房源数量减少以及当月成交房价下跌的例子说明温哥华房价暴跌。但小编想问一句:首先,倘若第一个月有10套房产,每套以100万加元成交,该月的房产成交均价就是100万没错吧?那如果第二个月有10套房产,每套都以50万加元成交,该月的房产成交均价来到50万。这样就能说相比于第一个月,该地区房价实现“腰斩”吗?显然不能!

  其次,根据新西兰以往经验。在每次中央政府和央行宣布实施针对房地产泡沫的新政后。市场都会陷入一段时间的“沉寂期”,也就是所谓的“政策消化期”。去年资本利得税实施后到今年一、二月份奥克兰市场上的房源成交数量呈明显下滑趋势,但从三月份开始,房地产市场再次迎来繁荣。

  因此,小编高度质疑“温哥华房价雪崩”这种说法。

  虽然奥克兰相距温哥华超过一万公里,但国民经济对于房地产的依赖程度确实有增无减。在全球货币超、资产潮兴起的年代,新西兰,尤其是奥克兰,从银行到个人,为了防止失信和货币贬值,绝大多数机构与个人都不约而同地选择了房地产。

  p.s.:小编既不是“腰斩哥”,也不是“北岸护法会”,更不是“中区房价永不跌教”的,所以仅通过数据和横向比较的方式来小小预测一下奥克兰未来的房价走势(欢迎批评指正)。

  其实,相对于加国政府,新西兰中央政府和央行在这方面“没少动脑子”。从去年下半年开始, 

  海外投资者在新西兰购房需要拥有银行帐号、税号以及稳定住址的规定;

  去年10月1日实施的一刀切的Bright LineTest明线测试法案;
 
  今年6月9日四大商业银行宣布不再接受海外人士的海外收入证明,对于新西兰本地人的海外收入证明加以限制;
 
  从今年7月1日起,实施Withholding Tax房地产预扣税;
 
  央行宣布投资房首付必须达到30%(去年11月1日生效)和40%的两次LVR新政(今年9月1日生效,但各大商业银行目前已跟进)。

  以上中央政府和央行的“组合拳”新政一个接一个,层出不穷,不仅“照顾”海外房产投资者,还“没落下”本地投资客,抑制房地产泡沫的手段可谓“无所不用其极”。

  有起到效果吗?

   后花园微信平台之前发过一篇文章《最新数据 | 奥克兰住宅平均价格已超99万,均价“破百”指日可待!》

   里面讲到奥克兰7月时的住宅均价是992,207新西兰元,过去三个月奥克兰的房价上涨了5.2%,面前的房价比起一年前上涨了16%。就连新西兰全国住宅均价首次突破“60万大关”,来到602,434新西兰元。

  短期来看,目前已经公布的政策对于抑制房价的上涨起到的作用有限。奥克兰房价还是呈上涨趋势。“屡涨不降”主要还是因为移民人数递增(新西兰人回流),刚性需求增强、银行贷款利率保持低位、投资者的需求,资本增值的预期造成的。 

  后花园观点:

  如果说此前是房地产绑定了新西兰的国民经济,现在则已经血肉相连,房价暴跌甚至“腰斩”都不是新西兰经济健康稳定增长的“法门”。惟一的办法,就是大量增加住房供应,降低建筑成本,规范建筑市场秩序,从海外“进口”更多的建筑从业人员来新西兰填补建筑市场上的空缺。目前的奥克兰统一规划提供了未来30年新西兰良性发展的模式。即便如此,“只涨不跌”或者“只跌不涨”都不是房地产发展应该遵循的“金科玉律”。央行两次调升LVR比例也是为了有效规避金融风险和降低坏账率,更是为了帮助奥克兰房地产市场减压,规避未来可能出现的房市“崩盘”的可能性。奥克兰房地产市场应该像股市一样,在一定的区间内整体稳步上涨。

 

 

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